September 14, 2023 9:24 am

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La recessione del settore edilizio in Germania è presagio di nuove e maggiori situazioni di insolvenza in arrivo

Le imprese edili tedesche si stanno indebolendo sotto la pressione combinata di tassi di interesse persistentemente elevati, forti aumenti dei costi di costruzione, carenza di manodopera qualificata e crescente ritiro dei finanziatori disposti a rifinanziare o estendere nuovi prestiti. Allo stesso tempo, secondo i dati dell’Ufficio federale di statistica tedesca, un brusco calo della domanda da parte degli acquirenti ha provocato una riduzione dei prezzi degli immobili residenziali, che ha portato al più forte calo dell’attività edilizia dal 2011 a oggi. I permessi di costruzione degli appartamenti sono crollati del 27% durante la prima metà del 2023, rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Secondo Tim-Oliver Müller, responsabile della German Construction Industry Federation, i dati dipingono un “quadro estremamente cupo nell’edilizia”. “Un miglioramento non è in vista.” Il declino dei permessi di costruzione è un segnale preoccupante per l’economia tedesca.

 

Il settore delle costruzioni è un importante motore della crescita economica del paese, e un calo sostenuto dell’attività rischia di trascinare l’economia in recessione. Questa situazione è ulteriormente aggravata dalle difficoltà riscontrate nel settore delle esportazioni manifatturiere, mentre le imprese si adattano all’assenza di gas russo a basso costo. Secondo l’ultimo sondaggio S&P Global PMI, l’attività economica tedesca ha subito in agosto il declino più marcato da circa 3 anni a questa parte, in quanto l’aggravarsi della contrazione della produzione manifatturiera e nel settore edilizio sono stati accompagnat da una rinnovata e generica contrazione dei servizi a causa dell’inflazione persistente. I dati suggeriscono che l’economia tedesca si contrarrà di nuovo nel terzo trimestre.

 

Tripletta di insolvenze

Tre imprese di costruzioni tedesche – Development Partner, Project Immobilien e Euroboden – hanno presentato istanza di fallimento all’inizio di agosto, tra segnali crescenti che indicano che il settore, molto sensibile all’oscillazione dei tassi di interesse, è entrato in una grave recessione. In primo luogo, Development Partner, attivo principalmente nel mercato degli uffici, ha presentato istanza di insolvenza presso il tribunale distrettuale di Düsseldorf il 4 agosto. SGP Schneider, lo studio di diritto commerciale Geiwitz, in qualità di fiduciario provvisorio per Development Partner ha descritto la domanda descrivendo il progetto come “giunto ad un punto morto in quasi tutte le aree ” mentre c’era una “enorme riluttanza degli istituti finanziari a concedere nuovi prestiti” mentre le valutazioni crollano. Lo sviluppatore è responsabile dei progetti a Colonia presso Rudolfplatz, il campus IBM a Ehningen vicino a Stoccarda, il progetto Elements a Berlino e sulla Uerdinger Straße a Düsseldorf. In secondo luogo, Project Immobilien Group, che gestisce circa 60 progetti immobiliari in tutta la Germania, ha presentato istanza di fallimento il 14 agosto a Bamberg. Schultze & Braun, lo studio legale che agisce come amministratore temporaneo di Project Immobilien Group e delle entità correlate, ha affermato che la situazione di insolvenza derivava da “l’enorme aumento dei costi di costruzione a seguito della guerra in Ucraina”, aggiungendo: “Non è stato possibile trasferire questi aumenti di costo ai clienti.” Project Real Estate Group, un’entità controllata insolvente, gestisce attualmente 118 progetti tra residenziale, commerciale, vendita di terreni e immobili esistenti, compresi gli edifici residenziali con 1.852 appartamenti in costruzione. I progetti di costruzione del gruppo sono distribuiti in tutta la Germania. L’attenzione si concentra su Berlino e Potsdam, Amburgo, Düsseldorf, l’area del Reno-Meno, la zona di Monaco e la zona di Norimberga.

 

Infine Euroboden GmbH, sviluppatore immobiliare residenziale di fascia alta con sede a Monaco, ha detto in una dichiarazione l’11 agosto aveva presentato una domanda al Tribunale distrettuale di Monaco di Baviera per aprire una procedura di insolvenza preliminare a causa di un deterioramento della pianificazione finanziaria e di liquidità della società e le prospettive di vendita. Di conseguenza, Euroboden non è in grado di soddisfare pienamente gli obblighi futuri in materia di interessi e rimborsi. Attualmente ha in essere €115 milioni in obbligazioni e sono all’orizzonte probabili declassamenti del rating creditizio, riporta Reuters, mentre non è andata a buon fine la vendita di emergenza di alcuni asset aziendali, impedendo così la fuga dall’insolvenza. Gli obbligazionisti sono pronti a perdite significative.

 

 

Guai in vista

Questi fallimenti in agosto possono rivelarsi il campanello d’allarme di un impatto più ampio in tutto il settore delle costruzioni tedesco ed europeo, con a tendere forti impatti sugli immobili commerciali. Nel settore delle costruzioni in Germania vi è la possibilità di una spirale di inadempienze. Come il costo dei progetti di costruzione continua a salire e la domanda di nuove case rallenta, alcuni sviluppatori e costruttori potrebbero trovarsi in grado di non rimborsare i loro debiti e portare a una conseguente ondata di fallimenti e alla perdita di posti di lavoro nel settore. La Germania è la più grande economia europea e il più grande mercato immobiliare del continente. Il settore immobiliare rappresenta circa un quinto della produzione economica dello stato e un posto di lavoro su dieci.

 

All’inizio di agosto, Vonovia, il più grande gruppo immobiliare della Germania, ha svalutato il valore delle sue proprietà di 6,4 miliardi di euro nella prima metà dell’anno, a causa di un’attività transazionale ridotta dovuta all’inflazione dei costi di costruzione e al ridotto numero di finanziamenti con tassi di interesse più elevati. Questo scenario ha ampliato in tutto il mercato il divario tra le aspettative di prezzo tra venditori e acquirenti.

 

Gli sviluppatori immobiliari tedeschi si ritrovano con numerosi terreni edificabili che non possono essere sviluppati nelle attuali condizioni di mercato. “Questa situazione quindi – senza ulteriori entrate – porta a carenze di liquidità e, nel peggiore dei casi, all’insolvenza nel prossimo futuro, e a questo proposito stiamo solo vedendo la punta dell’iceberg”, spiega Sebastian H. Lohmer, esperto e advisor di investitori istituzionali in Unternehmeredition “I prezzi di cessione dei terreni, a condizione che vengano trovati gli accordi con gli acquirenti,  saranno molto più bassi e il danno sarà a carico degli sviluppatori e dei loro finanziatori.”

 

In tutta la Germania si registrano anche ritardi crescenti nei piani di sviluppo. Quasi un quarto (23%) di tutte le aree impattate sarà completato almeno sei mesi in ritardo rispetto alla data originariamente prevista, secondo Development Monitor che traccia 4.641 progetti in tutta Berlino, Amburgo, Monaco di Baviera, Francoforte, Stoccarda, Colonia e Düsseldorf, mentre un ulteriore 12% è stato posticipato. Il rallentamento varia da settore a settore, con la maggior parte dei ritardi relativi al settore degli uffici, in quanto rimane “molto difficile per gli sviluppatori calcolare la fattibilità economica di tali progetti “, mentre i sistemi logistici rimangono l’asset class meno impattata in quanto “Gli sviluppatori ritengono che la domanda rimarrà elevata in futuro”, secondo Development Monitor.

 

Il governo tedesco è consapevole dei problemi del settore delle costruzioni del paese e sta valutando misure per sostenere l’industria, tra cui il supporto finanziario per sviluppatori, costruttori e proprietari di case, così come semplificare le norme sui progetti di costruzione.

 

Il 25 settembre, il vertice tedesco sull’edilizia abitativa ha offerto al governo federale l’opportunità di affrontare le sfide del settore insieme ai governi statali e locali. L’associazione tedesca dei costruttori edili ha esercitato pressioni sui rami del governo affinché introducessero:

 

• un’espansione del programma di riduzione del tasso di interesse di KfW (un’iniziativa sostenuta dal governo per stimolare i proprietari di case a investire nelle loro abitazioni offrendo tassi di interesse ridotti sui prestiti per miglioramenti sull’ efficienza energetica)
• miglioramento delle condizioni nei piani di ammortamento
• riduzione della tassa di trasferimento immobiliare
• un contributo agli investimenti per le società di edilizia popolare
• la sospensione dello standard EH40 per i programmi di finanziamento pubblico

 

I partecipanti al mercato sono in attesa di vedere i risultati del summit. È troppo presto per dire se il settore delle costruzioni tedesco sarà in grado di resistere alla tempesta attuale. Le difficoltà che il settore deve affrontare sono significative e possono ancora innescare un’ondata di insolvenze e di default in tutta l’economia tedesca e oltre. Le prospettive per la più grande economia dell’Eurozona hanno rilanciato uno sgradito epiteto vecchio di decenni, che il tedesco è ancora una volta sulla buona strada per diventare il malato d’Europa.

(Diritti d'immagine: https://www.istockphoto.com/de/portfolio/querbeet)

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