septiembre 14, 2023 9:24 am

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La desaceleración en la industria de la construcción en Alemania puede ser el pronóstico de una futura recesión

Las constructoras alemanas se están viendo presionadas por los persistentemente altos tipos de interés, el fuerte aumento de los costes de construcción, la escasez de personal cualificado y la falta de voluntad por parte de los prestamistas de refinanciar u otorgar nuevos préstamos. A su vez, una caída precipitada en la demanda ha provocado que los precios de las propiedades residenciales bajen, lo que ha llevado a la caída más pronunciada del sector desde 2011, según datos de la Oficina Federal de Estadística de Alemania. El primer semestre de 2023, el número de permisos para la construcción de apartamentos se desplomó un 27% en comparación con el mismo período del año pasado. Los datos describen «un panorama extremadamente sombrío en el sector de la construcción residencial”, según Tim-Oliver Müller, director de la Federación Alemana de la Industria de la Construcción. «No se vislumbra ninguna mejora». La disminución del número de permisos de construcción es una señal muy preocupante sobre del futuro de la economía alemana.

El sector de la construcción supone desde siempre un motor económico para Alemania, por lo que el declive sostenido de su actividad puede arrastrar a toda la economía hacia la recesión, una economía ya de por sí deprimida a causa de la baja demanda de exportación de productos industriales en consecuencia de la ausencia de gas ruso. Según el último sondeo PMI de S&P Global, la actividad comercial alemana sufrió el pasado agosto el declive más pronunciado de los últimos tres años, ya que la desaceleración en la producción industrial fue acompañada por una nueva contracción en el sector terciario, así como por la aún persistente inflación. Con los datos sobre la mesa, es fácil pronosticar que la economía alemana experimentará una nueva contracción el tercer trimestre de 2023.

 

Un hat-trick de bancarrotas

Tres constructoras alemanas (Development Partner, Project Immobilien y Euroboden) se declararon en bancarrota a principios de agosto, señal de que dicha industria, muy sensible a los tipos de interés, ha entrado en una importante recesión. En primer lugar, Development Partner, que opera principalmente en el mercado de oficinas, se declaró en bancarrota el 4 de agosto ante el tribunal de primera instancia de Düsseldorf. SGP Schneider, el bufete de derecho mercantil Geiwitz, que actúa como administrador provisional de Development Partner, describió la demanda como «paralizada en casi todas las áreas del proyecto», mientras que había una «enorme reticencia de las financieras a conceder préstamos» a medida que las valoraciones caían. El desarrollador es responsable de proyectos en Rudolfplatz, Colonia; el campus de IBM en Ehningen, cerca de Stuttgart; el proyecto Elements en Berlín, y en Uerdinger Straße en Düsseldorf.

En segundo lugar, el grupo Project Immobilien, que gestiona alrededor de 60 proyectos inmobiliarios en toda Alemania, se declaró en bancarrota el 14 de agosto en Bamberg. Schultze & Braun, el bufete de abogados que actúa como administrador provisional ante la insolvencia del Project Immobilien Group y entidades relacionadas, dijo que la insolvencia de la empresa se debe «al enorme aumento de los costes de construcción como resultado de la guerra de Ucrania», y añadió: «No fue posible traspasar el aumento de los costes a los clientes”. Project Real Estate Group, una entidad subsidiaria insolvente, gestiona actualmente 118 proyectos entre propiedades residenciales, comerciales, venta de terrenos y propiedades existentes, inclyendo edificios residenciales con 1.852 apartamentos en construcción. Los proyectos de construcción del grupo se extienden por toda Alemania. La atención se centra en Berlín y Potsdam, Hamburgo, Düsseldorf, la zona del Rin-Meno, y las áreas metropolitanas de Múnich y Núremberg.

En tercer lugar, el promotor inmobiliario residencial de lujo Euroboden GmbH, con sede en Múnich, afirmó en un comunicado el 11 de agosto que había presentado una solicitud ante el Tribunal de Distrito de Múnich para abrir un procedimiento preliminar de bancarrota debido al deterioro de su planificación financiera, liquidez y perspectiva de ventas de la empresa, dado que Euroboden no puede cumplir plenamente con sus futuras obligaciones de pago e intereses. Tiene 115 millones de euros en bonos pendientes y se enfrenta a posibles rebajas de su calificación crediticia, informa Reuters. Además, una venta de emergencia de varios terrenos fracasó, impdidiendo a la empresa escapar de la bancarrota. Los titulares de los bonos se preparan para pérdidas significativas.

 

Problemas para el futuro

Estas bancarrotas pueden ser entendidas como el canario de la mina para llevar a cabo un considerable ajuste de cuentas en el sector de la construcción, tanto a nivel alemán como a nivel europeo, lo que repercutirá en las perspectivas a futuro del sector inmobiliario comercial. Existe la posibilidad de que se produzca una espiral de impagos en el sector de la construcción alemán. A medida que el coste de los proyectos de construcción continúa aumentando y la demanda de viviendas nuevas se desacelera, algunos promotores y constructores podrían verse incapaces de pagar sus deudas. Esto provocaría una ola de quiebras y de destrucción de empleo en la que es la economía más grande de Europa y, a su vez, el mayor mercado de inversión inmobiliaria del continente. El sector inmobiliario representa aproximadamente una quinta parte de la producción económica de Alemania y uno de cada 10 empleos.

A principios de agosto, Vonovia, el mayor grupo inmobiliario de Alemania, amortizó el valor de sus propiedades en 6.400 millones, en respuesta a la moderación de la actividad transaccional por la inflación de costes y los altos tipos de interés, en un contexto de posibilidades de financiación cada vez más caras y escasas. El telón de fondo ha ampliado la brecha entre las expectativas de precios de compradores y vendedores, creando un círculo de retroalimentación negativa de la actividad transaccional.

Los promotores inmobiliarios alemanes cuentan con un gran parque inmobiliario que no se puede desarrollar en las condiciones actuales del mercado. «Esta situación (sin un aumento de los ingresos) conduce a cuellos de botella y, en el peor de los casos, a la insolvencia en el corto plazo, y en este sentido solo estamos viendo la punta del iceberg», explica Sebastian H. Lohmer, asesor de inversores institucionales en «Unternehmeredition». “Los precios que se puedan conseguir por una parcela serán mucho más bajos, si es que se consigue encontrar compradores para estas. Los daños corren a cargo de los promotores y, especialmente, de sus financiadores”.

También están aumentando los retrasos en los planes de desarrollo de toda Alemania. Casi una cuarta parte (el 23%) del espacio pendiente de edificar se completará al menos seis meses después de la fecha prevista originalmente, según Development Monitor, que rastrea 4.641 proyectos en Berlín, Hamburgo, Munich, Frankfurt, Stuttgart, Colonia y Düsseldorf. Otras estimaciones sugiren que se trata de un 38%, un 12% más. La desaceleración varía entre sectores, siendo la más significativa la del desarrollo de oficinas, ya que sigue siendo «muy difícil para los desarrolladores calcular la viabilidad económica de los proyectos [de oficinas]», mientras la menor se da en el desarrollo de esquemas logísticos, ya que «los desarrolladores asumen que la demanda seguirá siendo alta en el futuro”, según Development Monitor.

El gobierno alemán es consciente de los problemas que enfrenta el sector de la construcción del país y está considerando tomar medidas para apoyar a la industria, inlcuyendo la prestación de asistencia financiera a promotoras, constructoras y propietarios, así como la flexibilización de la regulación para el desarrollo de proyectos. Esto brinda una oportunidad para que el gobierno federal aborde los desafíos de la industria junto con el gobierno estatal y el local. La Asociación del Sector de la Construcción de Alemania está presionando a los poderes públicos para que introduzcan:

• Una ampliación del programa de reducción de tipos de interés del KfW (una iniciativa respaldada por el gobierno para estimular a los propietarios a invertir en sus viviendas ofreciendo tipos de interés reducidos en préstamos para mejoras de eficiencia energética)
• Mejoras en los subsidios por depreciación.
• Una reducción del impuesto de transferencia de bienes inmuebles.
• Un subsidio de inversión para empresas de vivienda pública.
• La suspensión de la norma EH40 para programas de financiación pública.

Los participantes del mercado están expectantes por el futuro resultado de las negociaciones. Aún es pronto para pronosticar si el sector de la construcción alemán podrá hacer frente a la situación actual, pero es un hecho que los vientos en contra son significativos y que la potencial ola de insolvencias e impagos en toda la economía alemana es un escenario más que probable. Estas perspectivas para la economía más grande de la eurozona han revivido un apodo inoportuno con décadas de antigüedad: que Alemania está una vez más en camino de convertirse en el enfermo de Europa.

(Derechos de las imágenes: https://www.istockphoto.com/de/portfolio/querbeet)

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