La crisis inmobiliaria en Alemania podría generar más dificultades en el futuro
La economía alemana se está hundiendo en una crisis más profunda, impulsada por los altos costos de endeudamiento, la pérdida de la energía barata rusa y las persistentes fricciones geopolíticas. Los sectores automotriz e industrial de Alemania, que en su día fue una potencia manufacturera mundial, están tambaleándose, mientras que los sectores inmobiliario y de la construcción enfrentan dificultades significativas.
La crisis energética expone la vulnerabilidad
La dependencia de Alemania de la energía barata rusa ha demostrado ser su talón de Aquiles. El aumento de los precios de la energía, desencadenado por la guerra en Ucrania, ha afectado gravemente el crecimiento y la productividad, alejando el capital internacional. Si bien el Bundesbank pronostica una recuperación económica retrasada, supeditada a la ausencia de nuevos shocks, muchos economistas siguen siendo pesimistas. El PIB se contrajo un 0,1% en el segundo trimestre y las perspectivas para el tercero sugieren una debilidad continua. La producción industrial cayó bruscamente un 2,4% en julio en comparación con el mes anterior, muy por debajo del -0,3% esperado, según la oficina federal de estadísticas de Alemania.
La caída de la producción fue generalizada, pero particularmente pronunciada en el sector manufacturero, especialmente en los sectores de la automoción y los equipos eléctricos, dos pilares clave de la economía alemana, y su desaceleración indica nuevos riesgos de contracción. Además, el superávit comercial de Alemania se redujo drásticamente a 16.800 millones de euros en julio, desde 20.400 millones de euros en junio, lo que aumenta el temor a que el país pueda caer en una recesión técnica en el tercer trimestre. Sin embargo, hubo un resquicio de esperanza: la tasa anual del IPC cayó por debajo del 2% en agosto, por primera vez en tres años, lo que proporcionó cierto alivio a las presiones inflacionarias, aunque los beneficios tardarán en materializarse.
Tipos de interés y sentimiento del mercado
El primer recorte de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) en junio envió una señal positiva a los mercados, mejorando la previsibilidad de los costes de financiación. Sin embargo, los tipos de interés siguen siendo elevados y siguen frenando los flujos de capital inmobiliario. Los participantes del mercado esperan dos recortes más de los tipos de interés para finales de año, con lo que el tipo de depósito acabará en torno al 2,5% en 2025. Sin embargo, datos recientes sugieren que esta trayectoria podría ser más accidentada de lo previsto, debido a la persistente inflación en el sector servicios y al continuo crecimiento de los salarios.
Si bien estos recortes anticipados pueden aliviar levemente las condiciones financieras, los costes de endeudamiento aún elevados, las incertidumbres geopolíticas y el débil sentimiento empresarial probablemente impidan una recuperación rápida. Las expectativas empresariales alemanas, medidas por el índice de clima empresarial del IFO, han sido negativas en todos los sectores durante dos años, sin ninguna mejora en el horizonte. Las insolvencias corporativas aumentaron casi un 30% en el primer semestre de 2024, el nivel más alto en una década, según Creditreform, como informó Bloomberg.
El mercado inmobiliario en crisis
El mercado inmobiliario alemán se tambalea por el aumento de los costes de financiación, lo que ha provocado una fuerte caída de las valoraciones de las propiedades y una liquidez limitada. La brecha de refinanciación está creciendo, con prestamistas cautelosos y proveedores de mezzanine ausentes que dejan a muchos proyectos sin fondos. MSCI informa de que más del 50% de los activos inmobiliarios en dificultades de Europa se encuentran en Alemania, con casos notables como el colapso de Signa, el imperio minorista de Rene Benko, el pasado noviembre, que desencadenó ventas de propiedades en dificultades, y el propietario de la sede del Bundesbank en Frankfurt que se declaró en quiebra, citando «dificultades de liquidez». Deka, el gestor de activos y otro inquilino desde hace décadas, abandonó el edificio para instalar una nueva sede en agosto. Las oficinas alemanas están luchando con tasas de ocupación más bajas, en parte debido al cambio global hacia el trabajo híbrido. Commerzbank advierte de que es probable que las insolvencias corporativas aumenten aún más en los próximos meses, lo que añadirá más riesgo a los propietarios de inmuebles.
En los mercados residenciales, las fuertes caídas en los permisos de construcción y en la finalización de las viviendas revelan un mercado débil. Los altos tipos de interés, los crecientes costes de construcción y la falta de terrenos adecuados han hecho que muchos proyectos se pospongan o cancelen. En 2023, solo se entregaron 294.400 apartamentos nuevos, frente al objetivo del gobierno de 400.000. Las altas tasas de interés mantienen estancadas las nuevas construcciones y aumentan la perspectiva de nuevas dificultades.
Según Colliers, las ventas de propiedades en dificultades representan ahora el 21% del total de transacciones, frente al 12% en solo tres meses. Se espera que esta cifra aumente a medida que se intensifiquen las presiones de liquidez, en particular entre los promotores de proyectos y los vendedores en dificultades. Si bien algunos grandes tenedores de carteras pueden tratar de llevar activos al mercado y capitalizar las condiciones de financiamiento que mejoran modestamente, los nuevos mandatos regulatorios, en particular los estrictos requisitos ESG, están complicando las estrategias de gestión de activos.
Se prevé que la relación deuda/PIB de Alemania alcance el 64% en 2024, superando el límite del 60% de la UE. Aunque es mejor que la de Francia, España e Italia, el panorama político añade incertidumbre. Los avances de los partidos de extrema derecha y populistas en las elecciones regionales están provocando cautela entre los inversores, ya que estos acontecimientos amenazan la estabilidad del gobierno de coalición de centroizquierda.
Oportunidades en medio de la angustia
A pesar de los desafíos, están surgiendo oportunidades, en particular para los prestamistas alternativos y los fondos de capital privado. Estos actores están interviniendo para llenar los vacíos de financiamiento, especialmente en transacciones complejas y de alto riesgo. Si bien el volumen de ventas en dificultades ha sido limitado hasta ahora, un mayor deterioro económico podría intensificar las presiones sobre los precios y hacer bajar las valoraciones, creando más oportunidades para los inversores oportunistas. Los bancos se centran principalmente en modificar y extender préstamos para gestionar el riesgo y mantener las relaciones, pero se espera que algunos recurran a las ventas de deuda para resolver situaciones inmobiliarias en dificultades. A medida que madure el mercado de crédito secundario de Europa, las ventas de deuda probablemente serán cruciales para que los bancos reduzcan el riesgo y brinden a los inversores crediticios oportunidades para desbloquear el valor de los activos en dificultades.
Perspectivas del mercado de NPL
Se espera que la implementación de la Directiva de la UE sobre administradores de crédito (CSD, por sus siglas en inglés) en la legislación alemana acelere las ventas de NPL al promover una mayor transparencia de precios y simplificar las transacciones transfronterizas de deuda en dificultades. Esto probablemente alentará a los bancos alemanes a deshacerse de más NPL en medio de índices en aumento y crecientes dificultades de préstamos corporativos. En el primer trimestre de 2024, la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés) informó que los volúmenes de NPL aumentaron a 39.800 millones de euros, y los NPL de bienes raíces comerciales (CRE, por sus siglas en inglés) aumentaron de 13.700 millones de euros a 14.200 millones de euros. Si bien los índices generales de NPL se mantuvieron en el 1,3%, los NPL de bienes raíces comerciales aumentaron al 5%. Las proyecciones sugieren que los volúmenes de NPL podrían aumentar a 40.200 millones de euros para fin de año, con nuevos aumentos en 2025, según el NPL Barometer, una encuesta influyente de gerentes de riesgo en las principales instituciones de crédito alemanas.
También se espera que las hipotecas residenciales contribuyan al aumento de los NPL en los próximos dos años. Muchos bancos se están preparando para los riesgos de refinanciación de hipotecas en los próximos dos o tres años, ya que los préstamos hipotecarios residenciales fijados al 1% se reajustarán a tasas de entre el 3,5 y el 4%, lo que probablemente aumentará los volúmenes de NPL. Mientras tanto, las insolvencias aumentaron un 41% en 2023 debido a la inflación y al aumento de los costes, lo que se sumó a la crisis inmobiliaria. Casos de alto perfil como la insolvencia de HELMA han impulsado la actividad en plataformas en dificultades, incluida Debitos. Además, están creciendo las preocupaciones entre los tenedores de bonos SSD subordinados en proyectos de oficinas, como Branicks/DIC.
Conclusión
La combinación de cambios regulatorios, crecientes dificultades y desafíos económicos probablemente conducirá a un aumento significativo de las ventas de NPL en Alemania. Las medidas proactivas, como el fortalecimiento de la gestión de riesgos y la expansión de la capacidad de servicio, serán esenciales para que los bancos, los inversores y los proveedores de servicios puedan hacer frente a los desafíos que se avecinan. Se espera que las oportunidades para los inversores en activos en dificultades aumenten a medida que se intensifiquen las presiones del mercado.
James Wallace is an editor, journalist, researcher and corporate writer on economics, geopolitics, finance, real estate, private equity, aviation, infrastructure and technology. He co-founded CoStar News in the UK in April 2011, and now works for multiple media organisations and corporations across writing, research, marketing/PR and consulting. He is an aspiring psychologist.
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