September 26, 2024 4:52 pm

Νέα

Η κρίση ακινήτων στη Γερμανία μπορεί να έρθει αντιμέτωπη με περαιτέρω δυσπραγία στο μέλλον

Η οικονομία της Γερμανίας διολισθαίνει σε μια βαθύτερη κρίση, οδηγούμενη από το υψηλό κόστος δανεισμού, την απώλεια φθηνής ρωσικής ενέργειας και τις επίμονες γεωπολιτικές τριβές. Κάποτε μια παγκόσμια βιομηχανική δύναμη, οι τομείς της αυτοκινητοβιομηχανίας και των λοιπών βιομηχανιών της Γερμανίας παραπαίουν, ενώ τα ακίνητα και οι κατασκευές αντιμετωπίζουν σημαντική δυσπραγία.

 

Η ενεργειακή κρίση εκθέτει την ευπάθεια

Η εξάρτηση της Γερμανίας από τη φθηνή ρωσική ενέργεια έχει αποδειχθεί ότι είναι η αχίλλειος πτέρνα της. Η άνοδος των τιμών της ενέργειας, που προκλήθηκε από τον πόλεμο στην Ουκρανία, έχει περιορίσει σοβαρά την ανάπτυξη και την παραγωγικότητα, απομακρύνοντας το διεθνές κεφάλαιο. Ενώ η Bundesbank προβλέπει (στα Αγγλικά) μια καθυστερημένη οικονομική ανάκαμψη, εξαρτώμενη από την απουσία νέων κραδασμών, πολλοί οικονομολόγοι παραμένουν απαισιόδοξοι. Το ΑΕΠ συρρικνώθηκε κατά 0,1% το δεύτερο τρίμηνο και οι προοπτικές για το τρίτο τρίμηνο υποδηλώνουν συνεχιζόμενη αδυναμία. Η βιομηχανική παραγωγή μειώθηκε απότομα κατά 2,4% τον Ιούλιο σε σύγκριση με τον προηγούμενο μήνα, πολύ κάτω από το αναμενόμενο -0,3%.σύμφωνα με (στα Αγγλικά) την ομοσπονδιακή στατιστική υπηρεσία της Γερμανίας.

Η μείωση της παραγωγής ήταν ευρείας βάσης, αλλά ιδιαίτερα απότομη στον τομέα της μεταποίησης, ειδικά στον τομέα της αυτοκινητοβιομηχανίας και του ηλεκτρικού εξοπλισμού – δύο βασικοί πυλώνες της οικονομίας της Γερμανίας, και η ύφεση σηματοδοτεί περαιτέρω κινδύνους συρρίκνωσης. Επιπλέον, το εμπορικό πλεόνασμα της Γερμανίας μειώθηκε απότομα στα 16,8 δισ. ευρώ τον Ιούλιο, από 20,4 δισ. ευρώ τον Ιούνιο, εγείροντας ανησυχίες ότι η χώρα ενδέχεται να περιέλθει σε τεχνική ύφεση το τρίτο τρίμηνο. Ωστόσο, υπήρξε μια θετική πλευρά με τον ετήσιο δείκτη ΔΤΚ να πέφτει κάτω από (στα Αγγλικά) 2% τον Αύγουστο, την πρώτη φορά σε τρία χρόνια, παρέχοντας κάποια ανακούφιση από τις πληθωριστικές πιέσεις, αν και θα χρειαστεί χρόνος για να υλοποιηθούν τα οφέλη.

 

Επιτόκια και κλίμα αγοράς

Η πρώτη μείωση των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ) τον Ιούνιο έστειλε ένα θετικό μήνυμα στις αγορές, βελτιώνοντας την προβλεψιμότητα σχετικά με το κόστος χρηματοδότησης. Ωστόσο, τα επιτόκια παραμένουν υψηλά, συνεχίζοντας να καταστέλλουν τις ροές κεφαλαίων σε ακίνητα. Οι συμμετέχοντες στην αγορά αναμένουν δύο ακόμη μειώσεις επιτοκίων μέχρι το τέλος του έτους και τελικά να φέρουν το επιτόκιο καταθέσεων σε περίπου 2,5% το 2025. Ωστόσο, πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι αυτή η πορεία μπορεί να είναι πιο ανώμαλη από την αναμενόμενη, λόγω του επίμονου πληθωρισμού στον τομέα των υπηρεσιών και της συνεχιζόμενης αύξησης των μισθών.

Αν και αυτές οι αναμενόμενες περικοπές μπορεί να διευκολύνουν ελαφρώς τις οικονομικές συνθήκες, το υψηλό ακόμη κόστος δανεισμού, οι γεωπολιτικές αβεβαιότητες και το αδύναμο επιχειρηματικό κλίμα είναι πιθανό να εμποδίσουν μια ταχεία ανάκαμψη. Οι γερμανικές επιχειρηματικές προσδοκίες, σύμφωνα με (στα Αγγλικά) τον Δείκτη Επιχειρηματικού Κλίματος ifo, ήταν αρνητικά σε όλους τους τομείς εδώ και δύο χρόνια, χωρίς βελτίωση στον ορίζοντα. Οι εταιρικές πτωχεύσεις αυξήθηκαν κατά σχεδόν 30% το πρώτο εξάμηνο του 2024, το υψηλότερο της τελευταίας δεκαετίας, σύμφωνα με την Creditreform, όπως αναφέρθηκε (στα Αγγλικά) από το Bloomberg.

 

Η αγορά ακινήτων σε αναταραχή

Η αγορά ακινήτων της Γερμανίας κλονίζεται από το αυξανόμενο κόστος δανεισμού, οδηγώντας σε απότομη πτώση των αποτιμήσεων ακινήτων και περιορισμένη ρευστότητα. Το κενό αναχρηματοδότησης αυξάνεται, με επιφυλακτικούς δανειστές και απόντες παρόχους ενδιάμεσου δανεισμού να αφήνουν πολλά έργα χωρίς κεφάλαια. Η MSCI αναφέρει ότι πάνω από το 50% των προβληματικών ακινήτων της Ευρώπης βρίσκονται στη Γερμανία, με αξιοσημείωτες περιπτώσεις όπως π.χ. την κατάρρευση της Signa (στα Αγγλικά), της αυτοκρατορίας λιανικής του Rene Benko, τον περασμένο Νοέμβριο, που προκάλεσε επισπευσμένες πωλήσεις ακινήτων με τον ιδιοκτήτη των κεντρικών γραφείων της Bundesbank της Φρανκφούρτης να καταθέτει αίτηση αφερεγγυότητας, παραθέτοντας λόγους (στα Αγγλικά) «δυσκολιών ρευστότητας». Η Deka, διαχειριστής περιουσιακών στοιχείων και άλλος ένας ένοικος επί δεκαετίες, άδειασε το κτίριο της νέας της έδρας τον Αύγουστο. Τα γερμανικά γραφεία παλεύουν με τα χαμηλότερα ποσοστά πληρότητας, εν μέρει λόγω της παγκόσμιας στροφής προς την υβριδική εργασία. Η Commerzbank προειδοποιεί (στα Αγγλικά) ότι οι εταιρικές αφερεγγυότητες πιθανότατα θα αυξηθούν περαιτέρω τους επόμενους μήνες, προσθέτοντας μεγαλύτερο κίνδυνο στους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Στις αγορές κατοικιών, οι απότομες μειώσεις στις οικοδομικές άδειες και στις αποπερατώσεις κατοικιών αποκαλύπτουν μια αδύναμη αγορά. Τα υψηλά επιτόκια, το αυξανόμενο κόστος κατασκευής και η έλλειψη κατάλληλης γης έχουν προκαλέσει την αναβολή ή την ακύρωση πολλών έργων. Το 2023 παραδόθηκαν μόνο 294.400 νέα διαμερίσματα, έναντι του στόχου της κυβέρνησης για 400.000. Τα αυξημένα επιτόκια κρατούν τις νέες κατασκευές στάσιμες και την προοπτική περαιτέρω δυσχερειών αυξημένη.

Οι πωλήσεις προβληματικών ακινήτων αντιπροσωπεύουν πλέον το 21% των συνολικών συναλλαγών, από 12% σε μόλις τρεις μήνες, σύμφωνα με (στα Αγγλικά) την Colliers. Αυτός ο αριθμός αναμένεται να αυξηθεί καθώς εντείνονται οι πιέσεις ρευστότητας, ιδιαίτερα μεταξύ των διαχειριστών έργων και των πωλητών που αντιμετωπίζουν προβλήματα. Ενώ ορισμένοι μεγάλοι κάτοχοι χαρτοφυλακίων μπορεί να επιδιώξουν να φέρουν περιουσιακά στοιχεία στην αγορά και να κεφαλαιοποιήσουν τις μέτρια βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης, νέες ρυθμιστικές εντολές – ιδιαίτερα οι αυστηρές απαιτήσεις ESG –

περιπλέκουν τις στρατηγικές διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων.

Ο λόγος χρέους προς ΑΕΠ της Γερμανίας προβλέπεται να φτάσει το 64% το 2024, υπερβαίνοντας το όριο του 60% της ΕΕ. Αν και καλύτερο από τη Γαλλία, την Ισπανία και την Ιταλία, το πολιτικό τοπίο προσθέτει αβεβαιότητα. Οι νίκες των ακροδεξιών και λαϊκιστικών κομμάτων στις περιφερειακές εκλογές προκαλούν επιφυλακτικότητα των επενδυτών, καθώς αυτές οι εξελίξεις απειλούν τη σταθερότητα της κεντροαριστερής κυβέρνησης συνασπισμού.

 

Ευκαιρίες εν μέσω δυσπραγίας

Παρά τις προκλήσεις, εμφανίζονται ευκαιρίες, ιδιαίτερα για εναλλακτικούς δανειστές και private equity επενδυτικά κεφάλαια. Αυτοί οι παίκτες μπαίνουν για να καλύψουν χρηματοδοτικά κενά, ειδικά για πολύπλοκες συναλλαγές υψηλού κινδύνου. Ενώ ο όγκος των πωλήσεων σε προβληματικά περιουσιακά στοιχεία ήταν περιορισμένος μέχρι στιγμής, η περαιτέρω οικονομική επιδείνωση θα μπορούσε να εντείνει τις πιέσεις στις τιμές και να οδηγήσει τις αποτιμήσεις προς τα κάτω, δημιουργώντας περισσότερες ευκαιρίες για καιροσκόπους επενδυτές. Οι τράπεζες επικεντρώνονται σε μεγάλο βαθμό στην τροποποίηση και την επέκταση δανείων για τη διαχείριση του κινδύνου και τη διατήρηση των σχέσεων, αλλά ορισμένες αναμένεται να στραφούν προς τις πωλήσεις χρέους για να επιλύσουν προβληματικές καταστάσεις ακίνητης περιουσίας. Καθώς η δευτερογενής πιστωτική αγορά της Ευρώπης ωριμάζει, οι πωλήσεις χρέους θα είναι πιθανότατα ζωτικής σημασίας για τις τράπεζες ώστε να αποφύγουν τον κίνδυνο, παρέχοντας παράλληλα στους επενδυτές πιστώσεων ευκαιρίες να ξεκλειδώσουν την αξία των περιουσιακών στοιχείων που αντιμετωπίζουν προβλήματα.

 

Προοπτικές ΜΕΔ

Η εφαρμογή της Οδηγίας της ΕΕ για τους Διαχειριστές Πιστώσεων (CSD) στη γερμανική νομοθεσία αναμένεται να επιταχύνει τις πωλήσεις ΜΕΔ ενισχύοντας τη βελτιωμένη διαφάνεια των τιμών και απλοποιώντας τις διασυνοριακές συναλλαγές με προβληματικό χρέος. Αυτό πιθανότατα θα ενθαρρύνει τις γερμανικές τράπεζες να εκφορτώνουν περισσότερα ΜΕΔ εν μέσω αυξανόμενων δεικτών και αυξανόμενης δυσχέρειας για τα εταιρικά δάνεια. Στο 1ο τρίμηνο του 2024, η Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών (EBA) ανέφερε ότι ο όγκος των ΜΕΔ αυξήθηκε σε 39,8 δισεκατομμύρια ευρώ, με τα ΜΕΔ για εμπορικά ακίνητα (CRE) να αυξάνονται από 13,7 δισεκατομμύρια ευρώ σε 14,2 δισεκατομμύρια ευρώ. Ενώ οι συνολικοί δείκτες ΜΕΔ παρέμειναν στο 1,3%, τα ΜΕΔ CRE αυξήθηκαν στο 5%. Οι προβλέψεις υποδηλώνουν ότι ο όγκος των ΜΕΔ θα μπορούσε να αυξηθεί στα 40,2 δισεκατομμύρια ευρώ μέχρι το τέλος του έτους, με περαιτέρω αυξήσεις το 2025, σύμφωνα με το NPL Barometer (στα Αγγλικά), μια σημαντική έρευνα μεταξύ διαχειριστών κινδύνου σε κορυφαία γερμανικά πιστωτικά ιδρύματα.

Τα στεγαστικά δάνεια κατοικιών αναμένεται επίσης να συμβάλουν στην αύξηση των ΜΕΔ τα επόμενα δύο χρόνια. Πολλές τράπεζες προετοιμάζονται για κινδύνους αναχρηματοδότησης στεγαστικών δανείων τα επόμενα δύο έως τρία χρόνια, καθώς τα στεγαστικά δάνεια που έχουν καθοριστεί στο 1% θα επαναρυθμιστούν με επιτόκια μεταξύ 3,5-4%, πιθανότατα αυξάνοντας τον όγκο των ΜΕΔ. Εν τω μεταξύ, οι αφερεγγυότητες αυξήθηκαν κατά 41% το 2023 λόγω του πληθωρισμού και της αύξησης του κόστους, ενισχύοντας τη δυσπραγία για τα ακίνητα. Υποθέσεις υψηλού προφίλ, όπως η αφερεγγυότητα της HELMA, έχουν οδηγήσει σε δραστηριότητα σε πλατφόρμες προβληματικού χρέους, συμπεριλαμβανομένης της Debitos. Επιπλέον, αυξάνονται οι ανησυχίες μεταξύ των κατόχων ομολόγων SSD σε έργα γραφείων, όπως η Branicks/DIC.

 

Σύνοψη

Ο συνδυασμός των ρυθμιστικών αλλαγών, της αυξανόμενης δυσπραγίας και των οικονομικών προκλήσεων πιθανότατα θα οδηγήσουν σε σημαντική αύξηση των πωλήσεων ΜΕΔ στη Γερμανία. Τα προληπτικά μέτρα, όπως η ενίσχυση της διαχείρισης κινδύνων και η επέκταση της ικανότητας διαχείρισης απαιτήσεων, θα είναι απαραίτητα για τις τράπεζες, τους επενδυτές και τους διαχειριστές απαιτήσεων ώστε να αντιμετωπίσουν τις μελλοντικές προκλήσεις. Οι ευκαιρίες για τους επενδυτές σε προβληματικά περιουσιακά στοιχεία αναμένεται να αυξηθούν καθώς εντείνονται οι πιέσεις της αγοράς.

Ετικέτες: 2024, ακίνητα, Γερμανία, ΕΚΤ

(Δικαιώματα εικόνων: https://www.istockphoto.com/de/search/photographer?photographer=Frank%20Wagner&assettype=image&family=creative)

επιστροφή