September 14, 2023 9:24 am

Nachrichten

Der Einbruch im deutschen Baugewerbe ist ein Vorbote für weitere Krisen in der Zukunft

Die deutschen Bauunternehmen brechen unter dem gleichzeitigen Druck anhaltend hoher Zinsen, stark steigender Baukosten, des Fachkräftemangels und des zunehmenden Zurückhaltens von Kreditgebern, die zur Refinanzierung oder Verlängerung neuer Kredite bereit sind, zusammen. Gleichzeitig hat ein drastischer Einbruch der Nachfrage die Preise für Wohnimmobilien in den Keller getrieben, was nach Angaben des Statistischen Bundesamtes zum stärksten Rückgang der Bauaktivitäten seit 2011 geführt hat. Die Baugenehmigungen für Wohnungen sind im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 27 % eingebrochen. Die Daten zeichnen ein “äußerst düsteres Bild im Wohnungsbau”, so Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie. “Eine Besserung ist nicht in Sicht.” Der Rückgang der Baugenehmigungen ist ein besorgniserregendes Zeichen für die deutsche Wirtschaft.

 

Der Bausektor ist eine wichtige Triebfeder des deutschen Wirtschaftswachstums, und ein anhaltender Rückgang der Bautätigkeit droht die Wirtschaft in eine Rezession zu stürzen. Gleichzeitig leidet die Wirtschaft unter der schwachen Exportnachfrage des verarbeitenden Gewerbes, da sich die Unternehmen auf den Wegfall des billigen russischen Gases einstellen. Laut der jüngsten S&P Global PMI-Umfrage verzeichnete die deutsche Wirtschaft im August den stärksten Rückgang seit mehr als drei Jahren, da ein sich vertiefender Produktionsrückgang im verarbeitenden Gewerbe von einer erneuten Kontraktion im Dienstleistungssektor begleitet wurde, während die anhaltende Inflation weiterhin zu spüren ist. Alles in allem deuten die Daten darauf hin, dass die deutsche Wirtschaft im dritten Quartal erneut schrumpfen wird.

 

Hattrick der Insolvenzen

Drei deutsche Bauunternehmen – Development Partner, Project Immobilien und Euroboden – haben Anfang August Insolvenz angemeldet, und es mehren sich die Anzeichen, dass die zinssensible Branche in einen schweren Abschwung geraten ist. Zunächst stellte Development Partner, das hauptsächlich im Büromarkt tätig ist, am 4. August beim Amtsgericht Düsseldorf einen Insolvenzantrag. SGP Schneider, die Wirtschaftskanzlei Geiwitz, die als vorläufiger Sachwalter von Development Partner fungiert, spricht von einer “zum Erliegen gekommenen Nachfrage in fast allen Projektbereichen” und einer “enormen Zurückhaltung der Finanzierer bei der Kreditvergabe” bei sinkenden Bewertungen. Der Projektentwickler ist verantwortlich für Projekte in Köln am Rudolfplatz, den IBM-Campus in Ehningen bei Stuttgart, das Projekt Elements in Berlin und an der Uerdinger Straße in Düsseldorf. Zum anderen hat die Project Immobilien Gruppe, die bundesweit rund 60 Immobilienprojekte verwaltet, am 14. August in Bamberg Insolvenz angemeldet. Die Anwaltskanzlei Schultze & Braun, die als vorläufiger Insolvenzverwalter für die Project Immobilien Gruppe und die mit ihr verbundenen Unternehmen tätig ist, erklärte, dass die Insolvenz des Unternehmens auf “die enorme Steigerung der Baukosten infolge des Ukraine-Krieges” zurückzuführen sei und fügte hinzu: “Es war nicht möglich, diese Kostensteigerungen an die Kunden weiterzugeben.” Die Project Real Estate Group, ein insolventes Tochterunternehmen, verwaltet derzeit 118 Projekte in den Bereichen Wohnen, Gewerbe, Grundstücksverkauf und Bestandsimmobilien, darunter Wohngebäude mit 1.852 Wohnungen im Bau. Die Bauprojekte der Gruppe sind über ganz Deutschland verteilt. Die Schwerpunkte liegen in Berlin und Potsdam, Hamburg, Düsseldorf, dem Rhein-Main-Gebiet, dem Großraum München und dem Großraum Nürnberg.

 

Als Drittes teilte der in München ansässige Bauträger für hochwertige Wohnimmobilien, die Euroboden GmbH, am 11. August mit, dass sie beim Amtsgericht München einen Antrag auf Eröffnung eines vorläufigen Insolvenzverfahrens gestellt hat, da sich die Finanz- und Liquiditätsplanung sowie die Umsatzaussichten des Unternehmens verschlechtert haben. Infolgedessen ist Euroboden nicht in der Lage, zukünftige Zins- und Tilgungsverpflichtungen vollständig zu erfüllen. Das Unternehmen hat Anleihen im Wert von 115 Mio. € ausstehen und ist von einer möglichen Herabstufung der Kreditwürdigkeit bedroht, berichtet Reuters, während ein Notverkauf mehrerer Grundstücke gescheitert ist, was einen Ausweg aus der Insolvenz verhindert. Die Anleihegläubiger müssen mit erheblichen Verlusten rechnen.

 

Ärger vorprogrammiert

Die Insolvenzen im Baugewerbe im August könnten sich als Vorbote einer umfassenderen Abrechnung im deutschen und europäischen Bausektor erweisen, was wiederum Auswirkungen auf die Aussichten für Gewerbeimmobilien hat. Im deutschen Bausektor besteht das Risiko, dass die Zahl der Insolvenzen in die Höhe schießt. Da die Kosten für Bauprojekte weiter steigen und die Nachfrage nach neuen Wohnungen nachlässt, könnten einige Bauträger und Bauunternehmen nicht mehr in der Lage sein, ihre Schulden zurückzuzahlen. Dies könnte zu einer Welle von Insolvenzen und Arbeitsplatzverlusten in diesem Sektor führen. Deutschland ist sowohl die größte Volkswirtschaft Europas als auch der größte Immobilieninvestitionsmarkt des Kontinents. Auf den Immobiliensektor entfällt etwa ein Fünftel der deutschen Wirtschaftsleistung und einer von 10 Arbeitsplätzen.

Anfang August hat Vonovia, der größte deutsche Immobilienkonzern, den Wert seiner Immobilien im ersten Halbjahr um 6,4 Milliarden Euro wertberichtigt, was auf eine rapide gedämpfte Transaktionsaktivität aufgrund höherer Baukosteninflation und höherer Zinssätze vor dem Hintergrund begrenzterer und teurerer Finanzierungen zurückzuführen ist. Vor diesem Hintergrund hat sich die Kluft zwischen den Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern vergrößert, was zu einer negativen Rückkopplungsschleife mit immer geringerer Transaktionsaktivität geführt hat.

Die deutschen Immobilienentwickler sitzen auf einem großen Flächenbestand, der unter den aktuellen Marktbedingungen nicht bebaut werden kann. “Diese Situation führt dann – ohne weitere Einnahmen – zu Liquiditätsengpässen und im schlimmsten Fall in absehbarer Zeit zur Insolvenz, und da sehen wir nur die Spitze des Eisbergs”, erklärt Sebastian H. Lohmer, Fondsexperte und Berater institutioneller Investoren der “Unternehmeredition”. “Die Preise, die für die Grundstücke erzielt werden können, werden deutlich niedriger sein, wenn sich überhaupt Käufer finden lassen. Den Schaden tragen die Bauträger und vor allem deren Finanzierer.”

 

Zudem verzögern sich geplante Bauprojekte in ganz Deutschland zunehmend. Laut Development Monitor, der 4.641 Projekte in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf verfolgt, wird fast ein Viertel (23 %) aller Bauvorhaben mindestens sechs Monate später als ursprünglich geplant fertiggestellt werden. Weitere 12 % der Flächen wurden verschoben. Die Verzögerungen variieren zwischen den Sektoren, wobei die meisten Verzögerungen bei Büroentwicklungsprojekten zu verzeichnen sind, da es für Entwickler nach wie vor “sehr schwierig ist, die Wirtschaftlichkeit von [Büro-]Projekten zu kalkulieren”, während die wenigsten Verzögerungen bei Logistikprojekten zu verzeichnen sind, da “Entwickler davon ausgehen, dass die Nachfrage auch in Zukunft hoch bleiben wird”, so Development Monitor.

 

Die deutsche Regierung ist sich der Probleme im Bausektor des Landes bewusst und erwägt Maßnahmen zur Unterstützung der Branche, einschließlich der Bereitstellung von Finanzhilfen für Entwickler, Bauherren und Hausbesitzer sowie der Auflockerung von Vorschriften für Bauprojekte.

 

Dies bietet der Bundesregierung die Möglichkeit, die Herausforderungen der Branche gemeinsam mit den Landes- und Kommunalverwaltungen anzugehen. Der deutsche Baugewerbeverband hat sich bei den Regierungsstellen für die Einführung von Maßnahmen eingesetzt:

 

• Ausweitung des KfW-Zinssenkungsprogramms (eine staatlich geförderte Initiative zur Förderung von Investitionen in Eigenheime durch zinsverbilligte Darlehen für energieeffiziente Sanierungen)
• Verbesserung der Abschreibungsmöglichkeiten
• Senkung der Grunderwerbsteuer
• eine Investitionszulage für öffentliche Wohnungsbaugesellschaften; und
• die Aussetzung der EH40-Norm für öffentliche Förderprogramme.

Die Marktteilnehmer warten auf die Ergebnisse der Sitzung. Es ist noch zu früh, um zu sagen, ob der deutsche Bausektor in der Lage sein wird, den derzeitigen Belastungen standzuhalten. Der Gegenwind, mit dem der Sektor konfrontiert ist, ist beträchtlich und könnte noch eine Welle von Insolvenzen und Zahlungsausfällen in der deutschen Wirtschaft und darüber hinaus auslösen. Die Aussichten für die größte Volkswirtschaft der Eurozone haben ein jahrzehntealtes, unwillkommenes Klischee wiederbelebt: Deutschland ist wieder einmal auf dem Weg, der kranke Mann Europas zu werden.

(Bildrechte: https://www.istockphoto.com/de/portfolio/querbeet)

zurück